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土地成交考验开发商对后市信心

库存低了,中山房企还敢高价拿地吗?

来源:中山日报 发布日期:2016年04月15日 

    合富辉煌中山市场部的数据显示,2016 年第一季度中山市商品房成交40505套,成交面积405.3 万平方米,成交金额240.91亿元,均价6434元/平方米。同比去年分别上涨88% 、91% 、5% 。随着成交的节节攀升,中山商品房库存也出现开了明显下降。截至2016年3月底,中山市住宅库存39848套。对此,在不少业内人士看来,接下来土地市场成交的好坏将直接决定着开发商对后市的信心。
    ◆从库存“灾区”到库存告急,中山只用了半年左右
    如果有人提起去年一季度中山楼市的情况,那么大多数业内人士都会把“库存”二字提在嘴边。然而,在去年下半年起深圳客的疯狂扫货下,中山市楼市的库存在去年9月份达到70051套的高峰后开始逐步下降。
    据记者观察,进入2016年,在开工量减少、消化量持续处于高位的情况下,中山楼市库存更是呈现出直线下降的趋势。在刚过去的3月,中山楼市成交创出历史新高更是直接让全市库存下降近万套。如果按照3月的网签数来计算的话,中山市商品房库存去化周期已不足三个月。其中,石岐区、火炬区、坦洲等热门区域的商品房库存下降速度更是尤为明显。从库存灾区到库存告急,中山楼市只用了半年左右的时间,这是当初业内人士和购房者都始料不及的事情。
    不过记者同时了解到,房地产新增放缓,也反映在近期的房地产投资数据中。中山市统计局的官方网站数据显示:今年1至2月,全市房地产开发投资55.89亿元,同比增长2.8%,增速比去年全年回落9.2个百分点;其中,住宅投资39.81亿元,下降3.4%,住宅投资占房地产开发投资的比重为71.2%。此外,期间中山房屋新开工面积95.80万平方米,下降41.2%;其中,住宅新开工面积63.56万平方米,下降46.2%。这在一定程度上反映出了在成交量上升的同时,开发量与开发速度的下降成为了中山商品房库存降低的又一因素。
    对此,合富辉煌中山公司市场分析经理谢仲娟向媒体表示,出现这种情况有多种原因。一方面,在近两年来闲置土地政策压力下,土地开发市场在2015年达到了高峰,这是当时全市库存上升的一个主因。因此,现阶段市场开发属于高位回落,是正常的市场现象。其次,由于近两年省政府对于闲置土地的整治,加上原本中山闲置土地数量较多,造成地方政府近两年有意放慢新推商业或商住地的步伐,通过招拍挂动工的商住地更是少之又少。再者,由于去年下半年的行情较好,不少开发商也提前了开发土地计划。
    而早前有业内人士也告诉记者,受春节长假影响,一季度向来都是土地开发量放缓的时期。相对来看,二季度的数据会更具说服力一些。
    ◆业界:拿地决心体现开发商对后市信心程度
    面对库存逐步下滑以及部分热门区域楼市的供不应求,增加市场供应似乎是开发商眼下保证盈利的关键。随着前期闲置土地的逐步减少,到拍卖场拿地似乎重新成为了一种选择。对此,早前多位受访业内人士均表示,期待今年中山土地市场能借二级市场的火热走出低迷。
    “相比起佛山、东莞等周边兄弟城市,中山去年土地市场的成交是相当不理想的。譬如佛山去年单是卖地业绩就接近400亿,相当于中山商品房市场成交总额的一半有多。这样一来,两地的财政收入差距还是很明显的。”有不愿具名的本地业内人士向记者表示,财政收入往往决定了城市公共设施配套的建设速度与规模,而目前土地收入对于每个城市财政的重要性都是不言而喻的。
    “如果一个地方的土地市场持续低迷,这意味着开发商对于当地市场并不看好。随着近期中山一手住宅成交量的屡创新高,土地市场继续保持低迷会是不正正常的现象。”火炬区某大型项目开发商赵先生向记者表示,如果年内有火炬区、东区等如果有合适的商住地入市的话,预计届时会引起众多房企的关注。
    不过,早前中山中原地产总经理邵鹏则认为,在目前热门区域楼价在短期内迅速攀升的大环境下,一旦有地块入市的话,其价格很可能会出现水涨船高,甚至不排除会打破历史成交纪录。此时,开发商有没有计划和勇气在这样的市场环境下拿地,目前仍存在一定的不确定性,而这往往将取决于开发商对中山楼市成交、价格等的后市信心程度。
    

作者:本报记者 梁展宏


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